Bauern- und Winzerverband Rheinland-Nassau e.V.

05.11.2020 - Verwaltungsgericht Mainz

Kein gemeindliches Vorkaufsrecht bei unklarer Wohngebietsplanung

Rheinland-Pfalz. Wenn Landwirte unbebaute Flächen kaufen, die ganz oder teilweise in einem Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen sind, sehen sie sich häufig mit Gemeinden konfrontiert, die dann ein Vorkaufsrecht ausüben. Grundsätzlich ist ein solches Vorkaufsrecht zwar gesetzlich vorgesehen, allerdings müssen die Gemeinden dafür verschiedene Voraussetzungen beachten, insbesondere konkrete Planungen, was die Realisierung entsprechender Bauvorhaben angeht. Dies musste sich eine Kommune in Rheinland-Pfalz kürzlich vom Verwaltungsgericht in Mainz bescheinigen lassen.

Der Entscheidung lag der Kauf eines gut zwei Hektar großen Grundstückes zugrunde, wobei die Gemeinde bezüglich einer Teilfläche von etwa 7.500 Quadratmeter ein Vorkaufrecht ausgeübt hatte. Sie begründete dies mit dem Argument, diese Fläche sei zum Zweck der zukünftigen Entwicklung von Wohnbauflächen notwendig. Dagegen wendeten sich die Käufer und das Verwaltungsgericht in Mainz gab ihnen Recht. In der Begründung führten die Richter aus, dass die Darstellung der Fläche in einem Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche oder Wohngebiet für sich alleine genommen nicht ausreiche, um ein Vorkaufsrecht wirksam auszuüben. Denn dies sei für eine Gemeinde nur möglich, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertige.

Ein Vorkaufsrecht zum Zwecke einer allgemeinen Bodenbevorratung oder ähnlicher Ziele sei nicht zulässig. Das öffentliche Wohl rechtfertige nur dann die Ausübung eines Vorkaufsrechtes, wenn eine Kommune alsbald diejenigen Schritte vornehme, die zur Verwirklichung des städtebaulichen Ziels erforderlich sind und um Wohnbauland tatsächlich bereit zu stellen. Dazu gehört in der Regel die alsbaldige Aufstellung eines Bebauungsplanes, was auch anhand entsprechender Vorbereitungsmaßnahmen nachvollziehbar dargelegt werden müsse. Denn erfahrungsgemäß dauern Planungsvorhaben eine gewisse Zeit und wenn die Planungsvorstellungen der Kommune – wie im vorliegenden Fall – noch unbestimmt sind, könne erst mit einer langfristigen Überplanung der Fläche gerechnet werden. In einem solchen Fall sei das Wohl der Allgemeinheit jedoch nicht gegeben und ein Vorkaufsrecht könne für solche Flächen nicht ausgeübt werden.

Der Fall ist insbesondere deshalb interessant, weil die Kommune in der politischen Diskussion mehrere Baugebiete plante. Allerdings waren die Planungen für die betroffene Fläche nicht konkret genug, weil andere Flächen vorrangig überplant werden sollten. Zusätzliche Schwierigkeiten bei der Verkehrsplanung sprachen ebenfalls nicht für die Gemeinde. Da die konkreten Planungen für die landwirtschaftlich genutzte Fläche daher nicht vorhersehbar waren, sei auf der anderen Seite das Interesse eines Käufers an der freien Verfügbarkeit über sein Eigentum vorrangig.

Die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes zeigt, dass Gemeinden bei der Ausübung von Vorkaufsrechten insbesondere dann, wenn sich die örtliche Wohnbauplanung nur im Stadium eines Flächennutzungsplanes wiederspiegelt, sehr konkrete Anforderungen darlegen müssen, um die kurzfristige Inanspruchnahme der Flächen zum Wohl der Allgemeinheit zu rechtfertigen. Die Bevorratung von Flächen, die irgendwann in der Zukunft einmal für Wohnbauzwecke gebraucht werden könnten, reicht jedenfalls als Begründung aus Sicht des VG Mainz nicht aus.

Urteil des Verwaltungsgerichtes in Mainz vom 06. Mai 2020, Az.: 3 K 616/19.MZ